Правовая коллизия относительно паевых взносов для строительства, начатых после 2021 года, вызывает рост цен на жилье и тормозит инвестиционную активность, считают в Украинской ассоциации девелоперов.
Отмена законом №132-IX практики паевых взносов для проектов, строительство которых начато после 1 января 2021 года, должна была способствовать снижению стоимости жилья и стимулировать инвестиционную активность. Но де-факто отрасль столкнулась с практикой, когда общины требуют, в том числе через суд, выплаты паевых взносов и для проектов, разрешение на строительство которых получено до этой даты, а само строительство начато позже. В частности, Департамент экономики и инвестиций КГГА является истцом в 152 судебных делах о взыскании с заказчиков строительства денежных средств долевого участия.
По состоянию на 1 марта в судах различных инстанций на рассмотрении 106 таких дел для введенных в 2020-2022 годах объектов на около 1,59 млрд грн.
"В 2019 году власть официально признала, что долевое участие превратилось в источник коррупции, и поэтому был принят закон №132-IX о его отмене. Это была принципиальная позиция государства – ликвидировать квазиналог на недвижимость, который фактически уплачивался покупателями жилья. Такое решение способствовало снижению стоимости жилья и должно было стать инструментом стимулирования инвестиционной активности в отрасли. Несмотря на четкую официальную позицию Министерства развития общин и территорий Украины, авторов закона об отмене долевого участия и профильного комитета Верховной Рады, прокуратура и местные власти продолжают игнорировать нормы действующего законодательства", – прокомментировал председатель правления Украинской ассоциации девелоперов Евгений Фаворов "Интерфакс-Украина".
Фиксированный налог на недвижимость показывает большую эффективность для развития общин.
Глава Комитета ВР по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк, одна из авторов закона №132-IX, подчеркнула, что уже на этапе отмены паевых у громад была компенсаторная альтернатива, а именно фиксированный налог на недвижимость. Этот инструмент имеет значительно более высокий потенциал для решения инфраструктурных задач, легче администрируется и имеет значительно меньше коррупционных рисков, чем было у паевого взноса.
"Фактически доля долевого участия в доходах местных бюджетов была очень малой – около 1%, на строительство новых детских садов, школ и другой инфраструктуры эти средства не использовались, а целевое назначение этих средств не контролировалось. Следовательно, у нас есть налог на недвижимость. Не скажу, что это универсальный компенсатор, но сейчас мы видим, что по цифрам он уже превышает в разы. Так, в2020 году он составил 5,7 млрд, в 2021-м – 7,8 млрд грн, в 2022-м – 7,1 млрд грн (и это несмотря на войну), 2023 год – 9,1 млрд грн, 2024 год – 10,7 млрд грн, 2025 год (по состоянию на сейчас) – 4,3 млрд грн. По паевым взносам, мы видим следующие цифры – в 2020 году поступления средств паевого участия составили 1,4 млрд грн, в 2021-м – 572 млн грн, в 2022-м – 134 млн грн, 2023 – снова 134 млн грн, в 2024-м – 199 млн грн, в текущем году (по состоянию на сейчас) – 159 млн грн", – сообщила Шуляк.
Она подчеркнула, что долевое участие как инструмент давно было неэффективным, и именно поэтому его отменили на уровне закона.
"Но это не значит, что общины не имеют права защищать свои интересы в суде, когда речь идет о случаях, подпадающих под действие старого законодательства. Действительно, отдельные общины, в частности Киев, остаются активными в юридических спорах по долевому участию – речь идет о ситуациях, когда объекты получили разрешения до 2020 года, но были завершены позже. В таких случаях правовым основанием дляисков чаще всего служит статья 1212 Гражданского кодекса Украины – о безосновательно сохраненном имуществе. Что касается других общин, то у нас пока нет централизованной статистики по количеству исков", – сообщила Шуляк.
При этом, по ее мнению, если договор по уплате паевого участия не был заключен до момента действия закона о его отмене, то такие начисления являются безосновательными.
По проектам, где за это время изменились участники, она отметила, что если новый заказчик строительства осуществляет строительство всоответствии с разрешением на выполнение строительных работ, выданного предыдущему заказчику до 1 января 2021 года, то основания длянеуплаты им паевого участия нет. Но если разрешение на выполнение строительных работ он получил после 1 января 2021 года, то долевое участие не уплачивается.
"Если заказчик строительства реализует совершенно новый проект – по функционалу и т.д., то в этом случае целесообразнее прекратить действие предыдущего разрешения и получить новое. Таким образом, новое разрешение будет получено после 1 января 2021 года, и заказчик строительства не будет иметь никаких обязательств по уплате паевого участия", – рекомендует Шуляк.
Коллизия: разрешение получено до отмены паевого взноса, строительство начато после.
По оценке экспертов Ассоциации девелоперов, при отмене паевого участия была выявлена законодательная коллизия, которая создала правовой пробел в регулировании соответствующих правоотношений. Это прямо признал и Верховный Суд в решении от 20 июля 2022 года по делу №910/9548/21, где указано: "закон №132-IX не регулирует вопросы долевого участия в случае, когда строительство объекта начато после 1 января 2021 года". В то же время предоставляя собственное толкование этих правоотношений, суд фактически отошел от сути и намерения законодателя, который заключался в полной ликвидации долевого участия как квазиналога на недвижимость.
14 мая 2025 года по делу №320/44099/23 Верховный Суд окончательно подтвердил, что изменения в порядок привлечения и использования паевых взносов, принятые Киевсоветом в 2019-2020 годах, являются противоправными и недействительными. То есть, этим решением Верховный Суд подтвердил, что нормативное основание, которое использовалось для начисления паевого участия городскими властями с 2019 года, заключения соответствующих договоров или выставления финансовых требований – является противоправным, то есть незаконным.
"Кроме юридически необоснованной позиции городских властей, стоит обратить внимание на еще один важный аспект. Город уже получает от девелоперов и покупателей жилья миллиарды гривен в форме построенных и переданных в коммунальную собственность объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры", – отметил Фаворов.
Города получили новую инженерную инфраструктуру на миллиарды гривен, вопрос взятия на баланс социальной не решен, отметили эксперты.
По подсчетам Украинской ассоциации девелоперов, только в восьми проектах пяти компаний-членов в Киеве уже создано инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру на более 5,6 млрд грн. Общая же стоимость всей инфраструктуры, которую девелоперы города построили за годы работы, исчисляется десятками миллиардов гривен, сообщил Фаворов.
Многие из этих активов передаются на баланс в том числе городских предприятий, которые не только получают их бесплатно, но и вдальнейшем получают стабильный доход, взимая плату с жителей за обслуживание построенных сетей.
Что касается социальной инфраструктуры – детских садов, школ, то их создание требуется строительными нормами, но де-факто нет процедуры передачи таких объектов громадам.
Коммерческий директор компании "Интергал-Буд" Анна Лаевская рассказала о двух прецедентах, когда компания пыталась договориться с городскими властями относительно образовательной инфраструктуры – детский сад в составе ЖК "Парковые озера" в Днепровском районе и вЖК "Яскравый" на Минском массиве.
"На "Парковых озерах" мы предлагали передать городу укомплектованный под ключ детский сад на 120 мест, с мебелью, посудой, игрушками. Оставалось взять на баланс и открыть. На тот момент действовало долевое участие, город был с нами в диалоге, обсуждались возможные варианты учета садика как части паевого взноса или предоставления других преференций для застройщика. Но в момент подписания акта приема-передачи, то есть по сути юридической передачи городу, окончательно выяснилось, что правовых возможностей засчитать его вкачестве паевого взноса, не существует. Нам пришлось возвращать садик через суд", – констатировала она.
Похожая история произошла с детсадом в Оболонском районе. В районе, формируя запрос, планировали взять на баланс, но впоследствии сообщили, что нет на это правовой базы и бюджетных средств для открытия нового образовательного учреждения. Компании рекомендовали сразу планировать частного оператора, что и произошло.
"Нынешний вариант единственно возможный – приглашать на созданные объекты социнфраструктуры на сотрудничество частного оператора, и в нем минусы для всех", – говорит Лаевская.
Для застройщика эти объекты – с крайне низкой окупаемостью, 15-25 лет. Они не выгодны коммерчески, но нужны репутационно. Жители с удовольствием выбирали бы муниципальные школы и садики в зданиях от девелопера, а вместо этого имеют единственный вариант платить частному оператору образовательного учреждения от 15 до 25 тыс. грн/мес.
В качестве положительного примера взаимодействия с местными властями Лаевская привела Гатное. Для решения вопроса социнфраструктуры застройщик инвестировал в ремонт и расширение существующей школы.
Но в целом, отмена паевых взносов не решила проблемы обновления городов. В Украине до сих пор отсутствует правовая база для передачи общинам созданной девелоперами инфраструктуры. В частности, "Интергал-Буд" более 800 млн грн инвестировал в инженерную инфраструктуру – коллекторы, ремонт дорог, освещение, реконструкцию водонапорных узлов, электрических подстанций и др. Это не учитывая социальных объектов и благоустройства прилегающих зеленых зон (парк "Нивки", озеро и др.).
Но то, что происходит сейчас, попытки доначислить паевой взнос задним числом, лишь усугубляют и без того сложную ситуацию самого острого жилищного кризиса за всю историю независимой Украины. По оценке экспертов Украинской ассоциации девелоперов, такие практики вызывают рост цен на жилье, ведь создается двойная, непрогнозируемая финансовая нагрузка на предприятия, которые вынуждены закладывать эти расходы в стоимость квадратного метра.
"Эти расходы невозможно спрогнозировать в рамках бизнес-модели, поскольку национальное законодательство прямо запрещает инструмент долевого участия. Отдельную ответственность в этой ситуации несет политическое руководство страны, которое публично отчиталось перед избирателями об отмене долевого участия и улучшении инвестиционного климата. Однако на практике это оказалось декларативным жестом, который лишь частично получил реальное правовое воплощение. То, что мы наблюдаем сегодня, прямо противоречит заявленным государством целям дерегуляции, поддержки строительной отрасли и обеспечения доступного жилья", – отметил Фаворов.
По мнению экспертов Ассоциации девелоперов, ситуацию можно исправить.
Необходимо устранить законодательную коллизию и четко закрепить: по объектам строительства, строительство которых начато до 1 января 2021 года и которые по состоянию на 1 января 2021 года не были приняты в эксплуатацию, договоры об уплате долевого участия между застройщиками и органами местного самоуправления до 1 января 2021 года не были заключены, уплата долевого участия не начисляется и не осуществляется.
"Это будет соответствовать первоначальному замыслу законодателя – ликвидировать квазиналог и стимулировать развитие строительной отрасли", – подчеркнул Фаворов.
Украинская ассоциация девелоперов основана в 2023 году. Члены ассоциации реализуют проекты, которые составляют 26% рынка Украины и 93% рынка столицы.
