КИЕВ. 30 июня. УНН. В Украине открывается многострадальный рынок земли. Уже в этот четверг, с 1 июля у украинцев будет возможность покупать и продавать землю сельскохозяйственного назначения. УНН разобрался, как устроен рынок земли, по каким правилам украинцы смогут продавать и покупать теперь землю, и почему не стоит ждать большого ажиотажа продаж.
Акции протестов, заседания Конституционного суда и сопротивление оппозиции не помешали открытию рынка земли, на который нардепы продлевали мораторий девять раз за все годы независимости страны. Сегодня в Украине около 33 млн гектаров земли находятся в частной собственности, от 5 млн гектаров — в коммунальной и государственной собственности. Уже с четверга стартует первый этап земельной реформы. На этом этапе земли сельскохозяйственного назначения смогут покупать только украинские физлица, но не более 100 гектаров в одни руки. Только во время второго этапа, с начала 2024 года будет возможность покупать землю и юридическим лицам, при условии, что они созданы и зарегистрированы по законодательству Украины, а учредители имеют украинское гражданство. Тогда же разрешат покупать до 10 тысяч гектаров.
В министерстве аграрной политики и продовольствия Украины говорят, что в первую очередь открывается рынок на паи, размеры которых 3-7 гектаров. Стоимость среднего пая будет около 200 тысяч гривен. Выбрать для приобретения участка земли можно с помощью онлайн-реестра Государственного земельного кадастра. Там составлена интерактивная карта всей земли Украины, по каждому участку можно посмотреть его базовые параметры, целевое назначение земли, а также узнать собственника.
“Если вы хотите купить землю — смотрите, кто собственник, обращаетесь к нему с предложением. Государство этот процесс не контролирует. Вы сами договариваетесь с собственником. Для получения ответов на все вопросы по рынку земли можно обратиться в „громаду“, где проживает человек, на горячую линию Министерства юстиции или на горячую линию Госгеокадастра. Все звонки и информация бесплатны”, — рассказывает Тарас Высоцкий, заместитель министра аграрной политики и продовольствия Украины.
Если же человек нарушит условия концентрации земель в одних руках, то “лишние” гектары он должен продать в течение года с того момента, как стал собственником. В обратном случае, суд будет вправе конфисковать такой земельный участок. Далее участок продается на земельных торгах. Часть вырученных денег идет на покрытие расходов, связанных с его продажей, остальные деньги возвращаются прежнему собственнику.
При купле или продаже земли нужно будет уплатить два налога. Первый — налог на доходы физических лиц, это 5% от стоимости проданного земельного участка, которая будет указана в договоре купли-продажи. А также военный сбор в размере 1,5% от той же стоимости. Заплатить эти налоги нужно будет еще до того, как сделка будет нотариально заверена. В Министерстве юстиции говорят, что цена земли, указанная в договоре купли-продажи, не может быть ниже оценочной стоимости земли, которая была установлена и зафиксирована еще до ее продажи.
Также для многих людей будут действовать льготы. От уплаты налогов освобождаются владельцы земли, которые получили ее в порядке бесплатной передачи по статье 121 Земельного кодекса Украины. Также лица, получившие право на свои участки в процессе приватизации. Однако они могут воспользоваться такими льготами лишь раз в году.
Оплатить покупку земли можно будет только в безналичной форме. Также украинцы перед покупкой земельного участка должны будут показать документы, подтверждающие происхождение средств или других активов, за которые покупается земля.
По словам министра аграрной политики и продовольствия Романа Лещенко, стоимость земли будет определять рынок, после запуска рынка средняя стоимость одного гектара земли будет колебаться на уровне около 50 000 гривен. “Мы не видим, что будет резкий скачок ценообразования. Стоимость будет определяться рынком”, — пояснил он.
Только на втором этапе с 2024 года покупать землю сможет государство и территориальные общины, а также украинский бизнес. Однако государство и территориальные общины не смогут продать землю, которая уже есть в их распоряжении. Но они смогут сдавать в аренду землю и за счет этого иметь постоянный доход в бюджет.
Арендаторы сельскохозяйственных земель получат преимущественное право на покупку или аренду участка, которым они сейчас пользуются. Они также смогут передавать это преимущественное право другим лицам.
Также землю смогут покупать банки, но только при условии, если земельный надел находился у них в качестве залога. Финучреждения должны продать такие участки через земельные торги в течение двух лет с того момента, как они получили их в собственность.
Кто не сможет купить украинскую землю?
Больше всего украинцев пугали страшилками, что иностранцы и русские скупят всю землю. Однако в законе говорится, что украинскую землю не смогут покупать предприятия, владельцами которых являются граждане государства-агрессора или государства-оккупанта. Также покупать не смогут люди, принадлежащие к террористическим организациям, и граждане и предприятия, относительно которых Украина ввела санкции. В правительстве обещают тщательно следить за этим, и если будут попытки обойти закон, к примеру, оформлять сделки через подставных украинцев, то государство, СБУ и Держгеокадастр, будут фиксировать это и забирать землю обратно.
Норма про запрет покупки земли иностранцам может быть отменена, если украинцы на референдуме, проголосуют за то, чтобы предоставить иностранцам право покупать сельскохозяйственные земли. Однако в министерстве говорят, что в ближайшей перспективе этого не произойдет.
“Референдум возможен, когда в обществе есть 50 на 50 нормального восприятия такой инициативы. Раз в квартал мы мониторим настроения граждан связаны с рынком земли, в том числе и вопрос об иностранцах. Опросы показали, что у украинцев очень негативное отношение к этому. И в ближайшее время это отношение не изменится, поэтому в ближайшей перспективе такого референдума не будет”, — говорит Высоцкий.
Мораторий на землю действует на линии столкновения на Донбассе и временно оккупированных территориях. Эти земли нельзя будет продавать и покупать до полного освобождения. Что касается прифронтовых зон, там никаких ограничений нет, и владелец участка земли сможет ее продать. Причем нет никаких ограничений даже для зон, которые прилегают к линии столкновения. Человек может продать свой участок земли и на этой территории, если на нее будет покупатель. Но покупатель сам на себя берет риски и должен учесть возможные последствия, связанные с российской агрессией.
В правительстве не ожидают большого количества сделок в первое время, а также крайне осторожно говорят о том, насколько пополниться государственный бюджет. При продаже земли украинцами государство будет получать 1% от сделки как пошлину. Заместитель министра говорит, что госбюджет может получить примерно 500 млн гривен от первого этапа рынка земли, но массовых продаж в министерстве не ждут.
“Эта сумма уже относительна. Как наполняется бюджет? Платиться два налога при продаже пая. Государственные коммунальные земли не продаются, спрогнозировать количество частной земли, которая будет продана сложно. Исходя из опросов, не более 5% человек будут продавать. Даже из этих 5% могут передумать, не понравиться цена или еще что-то. Люди однозначно не будут спешить”, — объясняет Высоцкий.
Аналитики уверяют, что украинцы приняли правильное решение повременить с продажей земли, так как цена на нее будет только расти. К примеру, в Министерстве экономики считают, что земля будет дорожать на 10-15% ежегодно. Экономисты говорят, что во время первого этапа реформы, до 2024 года цена будет не выше 2000 долларов за один гектар, а после того как рынок откроется для юрлиц цена может повыситься до 5000-10000 долларов за гектар.
